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¿La 'última' reforma en la ley de arrendamientos urbanos?Recientemente se han modificado importantes aspectos de la Ley de Arrendamientos Urbanos, así como determinados preceptos de la Ley de Enjuiciamiento Civil
Los arrendamientos urbanos están regulados en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, la entrada en vigor de la Ley 4/2013 de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, ha modificado importantes aspectos de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, así como determinados preceptos de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil
Aspectos más básicos en los que ha supuesto una modificación
1. Ámbito de aplicación: Se mantiene la aplicación obligada de la propia LAU y, en su caso, de forma complementaria, el Código Civil, pero se hace una excepción en los arrendamientos de vivienda con superficie superior a 300 m2, donde prima la voluntad de las partes (artículo 4.2)
Art. 7. Se suprime el apartado 2, es decir, la inscripción en el Registro de la Propiedad.
2. Duración del contrato. Según el artículo 9 de la misma, se vuelve a la duración mínima de 5años cuando sea persona física el arrendador o siete cuando sea persona jurídica. Disponiendo que las renovaciones serán anuales hasta dicho plazo, salvo manifiesta voluntad del arrendatario de no renovar.
Otra particularidad ha sido la contemplada en el artículo 10 de la mencionada Ley, es la renovación del contrato por falta de notificación si no se denuncia por el arrendador con cuatro meses de antelación y dos en caso del arrendatario. La misma será por plazos anuales, hasta un máximo de tres años tanto si el arrendador es persona física o jurídica.
También mencionar el supuesto del fallecimiento del arrendatario (en el caso de arrendamiento superior a 5 o 7 años)la subrogación será solo por dicho plazo mínimo, pues, en otro caso, tendrá lugar por el período del arrendamiento que hayan fijado las partes, siempre que este sea superior, naturalmente por el tiempo que quede para su terminación.
Esta renuncia no cabe cuando las personas con derecho a la subrogación se encuentren en situación de “vulnerabilidad” (este concepto no queda especificado) y/o afecte a menores de edad, personas discapacidad o mayores de 65 años.Articulo 16 de la LAU.
3.Derechos de las partes. El propio artículo 25 de la citada Ley, determina que no hay derecho de tanteo o retracto, para el supuesto, que el piso se venda de forma conjunta con las demás viviendas del arrendador o incluso si se transmiten varias de distintos propietarios, este derecho sí que se mantiene en el caso de que sea solo una vivienda.
También se crea la capacidad de ejercer el derecho de adquisición preferente de las administraciones públicas en los casos de venta total de los pisos.
4. Disposición Adicional Tercera. Las Comunidades Autónomas podrán exigir que la fianza se deposite en la misma Administración Pública, sin devengo de intereses.
Carles Aranda
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