EL SEIS DOBLE
martes, 24 de junio de 2025
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Sobre la nulidad de los contratos de amortización del préstamo hipotecario con prima única"Me refiero a los supuestos en que se tramita y solicita un préstamo con garantía hipotecaria y la entidad bancaria ofrece y, en ocasiones, 'obliga' para su concesión a contratar un seguro de vida vinculado al capital del préstamo solicitado"
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Dedico este articulo a analizar un tema de consumo que se da últimamente de manera bastante general y que ha sido objeto de estudio y pronunciamiento por parte de los juzgados y tribunales de justicia.
Me refiero a los supuestos en que se tramita y solicita un préstamo con garantía hipotecaria y la entidad bancaria ofrece y en ocasiones “obliga” para su concesión no solamente a contratar un seguro de vida vinculado al capital del préstamo solicitado sino lo que resulta mas abusivo al pago de toda la vida del seguro al inicio mediante una prima única que de normal descuentan de la cantidad concedida para la compraventa de la vivienda.
Esta forma de actuar es totalmente abusiva y si además existe una vinculación entre la entidad bancaria y la compañía aseguradora que pertenece al mismo grupo la causa de nulidad resulta más evidente.
Hay que analizar cada caso concreto , pero lo que resulta claro es que no se puede “imponer de manera obligatoria” un seguro de protección de pagos (para los casos de perder el empleo, o tener una enfermedad grave durante la vida del préstamo ) ni un seguro de vida vinculado al préstamo hipotecario que se paga de una sola vez y se financia a través del capital concedido , si no existe una información clara al consumidor , ofreciéndole las distintas posibilidades y alternativas para tener una garantía adicional a devolver el dinero que ha obtenido del préstamo.
Se distingue así entre ventas vinculadas a la concesión de un préstamo (que son obligatorias para el consumidor) y ventas combinadas con el mismo (que son voluntarias como contratar seguro hogar, de vida…etc.) , pero en ocasiones la diferencia no está muy clara y genera confusión y situación de predominio por parte de la entidad financiera.
En este sentido a nivel normativo se reconoce en la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 4 de febrero de 2016 en su art 12 dice:
"Prácticas de ventas vinculadas y combinadas
1. Los Estados miembros autorizarán las prácticas de ventas combinadas, pero prohibirán las prácticas de ventas vinculadas.
A nivel interno la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario que transpone a nuestro ordenamiento la Directiva 2014/17/UE (EDL 2014/13709), dice en su artículo 17.
"Práctica de ventas vinculadas y combinadas.
1. Quedan prohibidas las prácticas de venta vinculada de préstamos, con las excepciones previstas en este artículo.
Estarán permitidas, con los límites establecidos en este artículo, las ventas combinadas de préstamos.
En las prácticas combinadas, el prestamista realizará la oferta de los productos de forma combinada y por separado, de modo que el prestatario pueda advertir las diferencias entre una oferta y otra. Antes de la contratación de un producto combinado, el prestamista informará al prestatario de manera expresa y comprensible-
La venta vinculada se da cuando el préstamo se ofrece dentro de un paquete con otros productos y debe ser obligatoriamente contratado con ellos.
En cambio, en el caso de la venta combinada, el paquete de productos cuya venta se hace de forma combinada con el préstamo puede ofrecerse también de manera individualizada, de suerte que el prestatario puede contratar únicamente la financiación sin necesidad de contratar los demás productos ofertados.
Volviendo al caso de un contrato de seguro de vida a prima única en la jurisprudencia se declara nulo en base a las siguientes circunstancias:
En las sentencias ….apreciamos el carácter abusivo de la contratación del seguro de protección de pagos prima única financiada por presumir, en atención a las circunstancias concurrentes en el caso examinado, que se trataba de una venta vinculada e impuesta por la entidad financiera para la obtención de la financiación. Así en la sentencia 214/2021 concluíamos el carácter impuesto de la contratación de la prima única financiada por la existencia en la escritura de préstamo con garantía hipotecaria de una cláusula que autorizaba la orden de transferencia del importe de la prima a la aseguradora, por lo que esta parte del capital prestado nunca había estado a disposición del prestatario.
En otras ocasiones el carácter impuesto se infería del hecho de que tanto la empresa proveedora de la financiación como la empresa proveedora de la garantía y la intermediaria eran empresas del mismo grupo empresarial y la contratación se había hecho de forma conjunta con el préstamo en la misma oficina o sucursal bancaria sin que se hubiese informado al consumidor que se trataba de una venta combinada y que la contratación del préstamo y del seguro se podía hacer por separado, así como porque en la póliza de préstamo no se previa ninguna bonificación por la contratación del seguro.
En otras ocasiones entendimos que la comercialización de la PUF obedecía a una práctica abusiva por haber actuado la entidad bancaria con falta de transparencia al no ofertar una póliza alternativa de vencimiento anual renovable, lo que hubiera permitido al consumidor abonar la prima sin necesidad de financiarla o por no informar al prestatario de las implicaciones jurídicas y económicas asociadas a la contratación de la PUF.
Carles Aranda Mata | Abogado
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